Méthodologie

D'où viennent les chiffres

Chaque vente affichée sur l'Observatoire est une vraie vente immobilière, enregistrée chez le notaire, pas une estimation ni une annonce.

Ces informations viennent d'un fichier public appelé DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publié gratuitement par l'État sur data.gouv.fr. C'est la même source que celle utilisée par la plupart des sites d'estimation immobilière sérieux.

L'Observatoire va chercher les nouvelles ventes chaque dimanche soir et regarde les 24 derniers mois de transactions dans la Loire. L'État lui-même ne met à jour ce fichier que tous les 3 à 6 mois : les chiffres affichés ne sont donc jamais "en temps réel", et chaque page indique clairement la date de sa dernière mise à jour.

Comment les ventes sont triées avant le calcul

Avant tout calcul, deux nettoyages sont appliqués pour ne garder que des ventes vraiment comparables entre elles :

1. On retire les lignes incomplètes : une vente sans prix ou sans surface renseignés ne peut pas donner un prix au m² fiable, elle est donc ignorée. Il en va de même pour les mutations qui ne sont pas de vraies ventes (donation, échange, expropriation) ou qui regroupent plusieurs biens différents sous une seule transaction.

2. On retire les prix anormaux : une vente entre proches à prix symbolique, ou un bien très atypique, peut afficher un prix au m² totalement hors norme. Une méthode statistique standard (l'écart interquartile) repère automatiquement ces valeurs extrêmes et les exclut, pour qu'une poignée de cas particuliers ne fausse pas la moyenne de tout un quartier.

Pourquoi certains chiffres restent masqués

Avec trop peu de ventes, une moyenne ne veut plus rien dire, elle peut même être trompeuse.

L'Observatoire préfère donc ne rien afficher (le message "Donnée insuffisante pour un indice fiable") plutôt que de publier un chiffre qui donnerait une fausse impression. Le nombre minimum de ventes exigé dépend de ce qui est affiché :

Le seuil est plus élevé (50) pour comparer deux classes énergétiques entre elles que pour afficher le prix d'une seule (10), parce qu'une comparaison additionne l'incertitude des deux côtés. Constaté en pratique : avec 39 ventes, l'écart-type d'un prix moyen tourne autour de 6,6 %, contre 2 à 4 % à partir de 75 ventes, largement de quoi transformer un écart réel en résultat aberrant, par exemple un logement mal classé énergétiquement affiché moins cher qu'un logement mieux classé.

Ce que veut dire chaque indice

Prix moyen au m², volume de ventes, tendance : la moyenne des prix au m² sur les 12 derniers mois, et sa variation par rapport aux 12 mois d'avant.

Indice de tension du marché : indique si le marché penche plutôt du côté acheteur ou vendeur.

Il n'existe pas de source publique gratuite donnant le nombre d'annonces en ligne ou le délai de vente réel, donc l'Observatoire s'appuie uniquement sur le DVF : un marché où les ventes deviennent plus nombreuses et plus chères en même temps est classé "tendu" ; un marché où les deux ralentissent est classé "détendu". C'est une méthode simplifiée, présentée comme telle, jamais comme une mesure directe d'un délai de vente.

Calendrier saisonnier : montre les mois de l'année où il se vend le plus, sur les 3 dernières années. Le DVF ne contient que la date de signature chez le notaire (pas la date de mise en vente), c'est donc le meilleur indicateur disponible de l'activité du marché mois par mois.

Indice de rareté par typologie : compare la part d'un type de bien (T2, T3, T4, maison) dans les ventes de la commune à sa part dans les ventes de tout le département. Plus ce type de bien est rare localement par rapport à la moyenne du département, plus il est probablement disputé entre acheteurs.

Gain associé à la classe énergétique (DPE) : compare le prix moyen au m² entre logements bien classés et mal classés au diagnostic de performance énergétique, dans une même commune. Le DVF ne contient pas la classe énergétique d'un bien : elle est retrouvée en recoupant l'adresse avec le fichier DPE de l'ADEME, un recoupement qui reste approximatif par nature (les deux fichiers ne décrivent pas les adresses de façon strictement identique).

Projection à 6 mois : à partir de la tendance des prix sur les 24 derniers mois, une estimation simple de ce que pourrait donner le prix moyen dans 6 mois, avec une fourchette plutôt qu'un chiffre unique. Elle est toujours accompagnée de la mention "Projection statistique, non contractuelle, basée sur la tendance historique" : ce n'est ni une garantie ni une prédiction certaine.

Score composite : une note sur 100 qui résume en un seul chiffre si le moment est plutôt favorable à un vendeur. Elle combine la tension du marché (40 %), la rareté du type de bien (25 %), la projection à 6 mois (20 %) et le calendrier saisonnier (15 %). Si une de ces informations manque pour une commune, les autres sont réajustées pour que la note reste toujours sur 100.

Comment les quartiers de Saint-Étienne sont délimités

Saint-Étienne est suivie par quartier plutôt que dans son ensemble, avec un découpage en 5 zones (Centre, Nord, Sud, Est, Ouest) construit à partir des 24 regroupements de quartiers officiels de la ville (référentiel IRIS de l'INSEE), plutôt que du seul code postal, qui est bien trop imprécis à lui seul (un même code postal peut couvrir plusieurs quartiers très différents).

Concrètement, chaque vente du DVF est déjà géolocalisée (latitude/longitude). L'Observatoire localise chacun des 24 quartiers officiels sur la carte, puis compare la position de chaque vente à ces 24 repères pour la rattacher au plus proche, plutôt que de se fier uniquement à son code postal. Chacun des 24 quartiers est ensuite regroupé dans l'une des 5 zones affichées.

Un seul des 24 quartiers officiels, Saint‑Victor‑sur‑Loire, n'apparaît pas comme zone séparée : c'est une ancienne commune fusionnée à Saint-Étienne, restée une enclave à 15 km à l'ouest du centre-ville, dont le nombre de ventes récentes reste sous le seuil de fiabilité (même règle que pour toute autre commune du site). Ses ventes sont néanmoins bien identifiées comme lui appartenant et ne sont jamais mélangées à la zone Ouest voisine.

Cette méthode reste une approximation raisonnable et non un découpage officiel au mètre près (le zonage IRIS de l'INSEE définit des polygones précis, pas exploitables tels quels ici) : les ventes tout près d'une frontière entre deux quartiers peuvent occasionnellement être classées dans le quartier voisin.

Pour aller plus loin

L'ensemble du calcul est testé automatiquement (plus de 40 tests couvrant le tri des données, chaque indice et les seuils ci-dessus), pour s'assurer que les chiffres affichés restent corrects à chaque mise à jour.